星际争霸2激活码:公房居住權糾紛研討會綜述

  發布時間:2015-03-28 16:48:44 點擊數:
導讀:上海市高級人民法院公房居住權糾紛研討會綜述民一庭調研與參考[2014]11號為了規范公有住房(以下簡稱“公房”)居住權案件的審理,高院民一庭召開了公房居住權糾紛研討會。全市法院房地產審判庭庭長、審判人員等近三十…

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上海市高級人民法院

公房居住權糾紛研討會綜述

民一庭調研與參考[2014]11號

 

為了規范公有住房(以下簡稱“公房”)居住權案件的審理,高院民一庭召開了公房居住權糾紛研討會。全市法院房地產審判庭庭長、審判人員等近三十余人參加會議,與會人員圍繞公房居住權的法律性質、判斷標準、涉公房居住權糾紛的審判思路、處理原則以及審判實踐中的疑難問題進行深入研討。現將本次研討會的內容綜述如下:

一、公房居住權的法律性質

傾向性意見認為:公房居住權不是一種物權。從理論上講,居住權來源于羅馬法的人役權,是指居住權人對他人住房及其附著物享有占有、使用的權利。居住權雖曾在《物權法(草案)》中出現,但在最后審議時被刪除?;凇段鍶ǚā返諼逄酰骸拔鍶ǖ鬧擲嗪湍諶?,由法律規定”所確立的物權法定原則,在法律未規定居住權的情況下,不應創設物權性質的居住權。故審判實踐中以“共有權糾紛”、“用益物權糾紛”作為糾紛的案由不妥。當事人以享有或不享有公房居住權為由,提出遷出、入住等訴請的,可根據糾紛性質確定為“排除妨害糾紛”等案由。

公房居住權是我國特有的公房制度的產物,實踐中公房居住權通常用來指稱承租人及其共同居住人(以下簡稱“同住人”)對公房所享有的相關權益。公房居住權屬于公房使用權的范疇,與源自羅馬法中人役權的居住權并非同一概念。公房承租人與同住人是共同承租公房,二者對公房共同享有占有、使用、收益、有限處分等權益,同住人的合法居住權益依法應予?;?。

二、公房居住權糾紛的審判思路

1.公房居住權判斷標準的把握

傾向性意見認為:居住權主體就是承租人和同住人,同住人享有相應的公房居住權。公房居住權糾紛案件的實質,就是如何確定同住人。關于同住人的界定,原市房地資源局2001年發布的文件《關于貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(二)》第十二條規定:“《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時,在該承租房屋處實際居住生活一年以上(特殊情況除外)而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人,結婚、出生可以不受上述條件的限制?!?011年市政府發布的《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十一條第(三)項規定:“共同居住人,是指作出房屋征收決定時,在被征收房屋處具有常住戶口,并實際居住生活一年以上(特殊情況除外),且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人?!?/span>

審判實踐中對同住人的認定,應結合上述意見、實施細則的規定作出認定。凡是符合上述規定的人員即應認定為同住人。對因特殊情況與上述規定標準不符,又實際應予認定的,則應結合其他因素如公有住房調配單、動遷安置、婚姻、出生、服兵役等情況綜合判斷。高院民一庭在2004(印發的《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》,對此所作解答可參考適用。

2.公房居住權糾紛的處理原則

傾向性意見認為:在處理公房居住權糾紛時,首先要關注公房制度發展的歷史背景和現實。公房是特定歷史時期,國家為解決職工生活居住的一項福利性住房政策,其出發點是解決人有所居的社會居住問題。隨著住房市場化的啟動,公房使用權的財產屬性日益突出,不僅可以通過房改政策將公房購為私房,也可以依規定轉租、差價換房,符合條件的還可以轉讓,來確定實現其價值。盡管公房使用權兼有保障居住、財產價值的雙重性,但房屋居住問題,仍是我國當前民生問題較為重要的內容之一,從我國不斷加大對廉租房等保障性住房投入的事實,即可管中窺豹,因此,公房居住保障功能的?;びτ龐諂洳撇壑凳糶緣謀;?。

其次,處理公房居住權糾紛時,應審慎、充分考量案件相關的因素。由于公房居住權的判斷較為復雜,其中既有判斷標準不甚明晰的原因,又有管理制度不完善的原因,還有當事人居住、戶口、身份等情況變化導致事實繁雜的原因,而此類案件的處理往往涉及當事人的居住保障問題,因此,法官應盡量能動審查案件的相關事實,平衡好財產權益與居住保障的沖突,確保案件處理的法律效果與社會效果的統一。

再次,要從審執兼顧的角度出發充分考慮判決的可執行問題,要重視公房面積通常較小,當事人經濟和居住條件相對較差等現實困難,尤其要關注支持當事人入住可能引發矛盾激化的問題,穩妥處理糾紛。

3.居住權益實現方式的把握

傾向性意見認為:經審理當事人一方確享有公房居住權,但目前實際未入住的,其訴請要求入住,且訟爭公房適宜當事人分開居住使用,不存在居住困難、矛盾激化等情況的,可以支持當事人排除妨礙、實際入住。

對于當事人享有公房居住權,但目前實際未入住,且雙方不適合共同居住的,如存在當事人之間矛盾較為激化、公房居住面積畸小、不宜共同居住等實際入住困難的,應引導當事人變更請求,原則上以貨幣補償等形式解決一方在外居住保障的問題。若相對方確無力支付貨幣補償款的,可以通過補償在外一方部分租房費用的形式,實現分開居住。租房費用應綜合考慮公房面積、所在地段、戶內人員數量以及權利共享情況等因素確定。

三、幾種具體情形的把握

1.公房原始受配人的身份對公房居住權的判斷影響

公房承租時,房屋調配單一般載明公房的受配人。若原始受配人長期不居住在系爭公房,是否喪失公房居住權?

傾向性意見認為:對于原始受配人,一般不輕易認定其公房居住權利的喪失。但對于原始受配人長期不實際居住系爭公房的情況,應結合具體情況分析,如因家庭矛盾、居住困難、服兵役、服刑等原因,長期不實際居住的,不能就此認定其喪失系爭公房的居住權益;如登記為承租人的原始受配人,在其承租人身份未喪失前,一般而言,其居住權也不喪失;但是,如原始受配人在他處獲得福利公房且該處房屋居住也不困難的,或明確表示放棄權利等情況的,可認定其喪失公房居住權。

2.遷入戶口對居住權的判斷影響

當事人僅遷入戶口并未實際居住,是否可以確認其享有居住權?

傾向性意見認為:僅遷入戶口并未實際居住(因居住困難等原因在外居住的除外),一般不應認定其享有居住權益。

在系爭房屋內有無戶籍不是衡量當事人有無公房居住權益的唯一標準,而應根據實際居住生活年限、他處有無住房等因素綜合考慮,予以確認。如果承租人或同住人允許他人將戶口遷入系爭公房,并允許其在公房內居住,可以視為承租人為代表的公房使用權人同意讓渡部分公房使用權,但入住人為未成年人,或雙方另有約定的除外。

除回滬知青子女等按政策回滬人員外,承租人或同住人允許無法定監護關系未成年人遷入戶口的,一般可認定為屬于幫助性質,如允許他人子女為上學之便,將戶口遷于公房,一般不應確認他人子女為同住人。

承租人和共同居住人明確承諾給予有血緣關系的戶外人員公房居住權的,原則上可按照該承諾,確認該人為同住人。

3.他處有房對公房居住權的判斷影響

根據《關于貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(二)》第十二條的規定,如果當事人“他處有房”且居住不困難,則其不能認定為“共同居住人”,一般也不能在系爭公房內享有居住權益。關鍵問題是,這里的“他處有房”是僅指福利分房(增配除外),還是包括了自行購買的私有產權房?

多數意見認為:應限定在福利分房,但曾經在他處享受過公房動遷補償,未將補償款用于購房的,或者獲得其他住房福利補償的,達到標準的,也應視為“他處有房”。理由主要有兩點:第一,《關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》,在涉及公房拆遷中的共同居住人認定時,對“他處有房”的解釋,限定為福利性分房(增配除外),雖然公房居住權與公房拆遷補償糾紛不同,但二者在本質上都涉及福利政策享受的限制標準問題,根據同類問題同樣對待的原則,在公房居住權認定時,“他處有房”應僅指福利分房。第二,從現實角度考慮,公房在具有居住保障功能的同時,還具有較強的財產屬性。如果以在他處擁有私房為由,剝奪其在公房中原本享有的權益,實際上是以當事人的現實居住條件為標準來判斷權益享有或喪失,這樣不僅會遏制公房同住人在外勤勉購房的動力,還會在現實中造成明顯的不公,例如當事人雖經濟條件較好但未另購私房的,或者在訴訟前、訴訟中又將私房處分掉的,則其仍在公房享有居住權益,與前面所述情形形成明顯不合理的反差。

少數意見認為:“他處有房”無須區分性質,無論是有福利房,還是商品房,均構成“他處有房”。理由是公房主要功能為居住保障,如果部分當事人在外擁有私房,則說明其不再需要居住保障,否則會損害其他同住人的居住權益,導致本已居住條件緊張的現狀更為困難。我們傾向于多數意見。

4.婚姻、親屬關系變化對公房居住權的影響基于婚姻、親屬關系的變化,是否可以徑行確認其享有居住權?

傾向性意見認為:《關于貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(二)》第十二條在確定“共同居住人”概念時,對居住年限、他處有房等作了限制,同時明確“結婚、出生可以不受上述條件的限制”。該規定并不是說,所有在系爭公房內結婚、出生的人,都不受上述限制,而是要根據現實情況具體而定。

理論上講,即使存在夫妻關系,以及父子、母女等直系親屬關系,也只能說明當事人之間存在家庭成員或親屬關系,一方并不當然享有另一方承租或居住公房的居住權益。公房承租人或同住人的家庭成員或親屬是否享有公房居住權,應根據租賃房的來源、居住的歷史演變狀況、他處房屋的取得情況、家庭成員的權利義務、婚姻關系存續時間長短、親屬關系的變更等綜合因素來認定。


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